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买卖?赠与?继承?父母过户房产给子女,哪种方式最划算?

发布日期:2020-06-15 浏览次数:

买卖? 赠与? 继承? 父母过户房产给子女,哪种方式最划算?
 
在今年央行做的中国城镇居民家庭资产负债调查中显示,我国家庭资产主要以实物资产为主,房产占比超七成,房子仍然是绝大多数家庭的主要财富构成。
 
房子在我们中国人的心中有着重要的位置,很多父母会在孩子还没有成家立业的时候就提前为子女准备好房产,想等到自己老了之后再将房产过户给自己的小孩。
 
在绝大多数子女眼里,房产是属于父母的,那自己完全是可以继承父母房产的。但过户的方式并不是只有继承这一种,赠与和买卖也是比较常见的方式,到底哪种比较划算呢?
 
举个栗子,小王的父母在上海有一套500万的房子,属于“满五唯一”的普通住宅,而小王的名下没有房产,如果父母想要把这套房子过户给他,该选择哪种方式?
 
买卖过户
 
买卖过户就是正常的二手房交易,该交的税费都是需要交的。如果父母想通过买卖的方式将房产过户给子女,那就需要缴纳契税、个人所得税,还有增值税3个税种。具体需要缴纳多少,分为这几种情况:
 
①不满2年的:5%的增值税、1%的个税以及1%~3%的契税
②满足2年的:1%的个税与1%~3%的契税
③满五唯一的:1%~3%的契税(契税比例按普通非普通、唯一非唯一而定)
④满五唯一普通住宅且子女没有房产:那就只需要缴纳1%的契税
 
而小王父母的这套房子满足“满五唯一”的条件,即购买时间已超过5年的唯一普通住宅,而且小王名下无房产,因此只需要缴纳1%的契税,即50000元
 
(注意:关于买卖价格的设定,由于直系亲属之间的买卖价格的的认定直接影响到税收缴纳金额,所以买卖价格可以由该房产所属的交易中心指定评估公司(房产云评估)确认价格,根据小毅的经验一般为市场均价的70%-80%。)
 
赠与过户
 
谈到赠与,大家想到的就是房子是父母的,只要父母愿意,他们喜欢谁就送给谁,而且应该是免费的。但是因为房产具有特殊性,如果父母通过赠予的方式将房产过户给子女,不需要缴纳个人所得税和增值税,但是需要缴纳契税,且契税不能享受优惠,契税为3%。除了交契税,还需要去公证处做赠与公证,公证的费用就有多有少了,各城市所属的各区域的公证处收费标准不同,高的可能达到评估价的2%,低的可能几百上千元。这些费用算下来就已经不少了。
 
因此,小王父母这套500万的房子,如果通过赠予的方式过户的话,那单单契税这一块就需要缴纳15万的费用,还不算上公证费和评估费。
 
如果受赠人再次出售这套房屋,还需要交差额20%的个税,差额为交易时的评估价-赠与时的评估价。如果房屋是受赠人家庭唯一住房且受赠满五年,可以免差额20%的个税,但是大多数情况下,像小王父母这种“满五唯一”的情况是较少的,所以小毅不推荐采用赠与的方式过户房产给子女。
 
 
 
 
 
继承
 
子女在法律上是父母财产的法定继承人,所以通过继承的方式实现过户就可以免征3%的契税只需要缴纳公证费和印花税就可以了,这相对于赠予和买卖来说,无疑就是最省钱的方式。
 
但是如果子女后期要将继承得到的房产转手卖掉,那就需要缴纳20%的个人所得税。
 
小毅说:
 
通过前面的对比,我们首先把赠与过户排除掉,然后就在身后继承过户与买卖过户这两种方式中进行选择,有人说继承过户最省钱,也有人说买卖过户最划算。实际上,在新规下,不能一概而论,为什么这么说呢?
 
因为,如果按照继承方式过户,继承人名下没有住房,如果再转卖这套继承下来的房产,只要满5年时间,则不需交个税,继承过户自然是最为划算的方式
 
但如果继承人名下原来已有住房,再转卖房产则要交房产全值1%或者增值部分20%的个税,这里面还得分情况,假如房价不涨或者下跌,显然继承过户仍旧最划算,但如果有的地方只按20%差值缴税,且未来房价涨得比较多,买卖过户就是最为划算的方式。

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